无界空间发布《联合办公行业蓝皮书》——看看别人家的办公室长什么样?

自2015年以来,联合办公的概念在中国开始兴起。与不收取租金而只收取股份的投资孵化器不同,联合办公模式正好相反,即租金是主要收入,它们不参与所落户企业的股份。

据粗略统计,中国有2000多家不同规模的联合办公企业,包括房地产巨头和没有房地产基因的新兴企业。无界空间(Unbounded Space)是一个在线和离线企业家社区,由一群90年代左右的海外归国人员创建。它以线下合资办公空间为载体,为早期创业者提供创业、生活和社交网络等全方位服务。

目前,无界空间的商业模式是:收入来自租金,增值软服务以低价透明,甚至完全免费。

在2015年下半年资本市场的冷却环境下,无界空间获得了经纬中国、梅花天使、青山资本、艾香、先锋和优科工作室的三轮融资,并在北京开设了六家分公司。

无界空间发布 《联合办公行业蓝皮书》 看看别人家的办公室长什么样?

无界空间联合创始人万刘硕(右)和韩新坤(左)据无界空间联合创始人万刘硕(兰迪)介绍,“由于合作近年来刚刚在办公空间市场出现,没有行业标准,市场教育和企业接受需要更多的时间。因此,通过在书中首次披露设计、选址、施工、功能等方面的无界空间评分系统,形成了一套原创的联合办公行业标准,以不断提高产品体验和行业价值,希望能与同行一起教育市场,让更多潜在客户接受联合办公形式。”

无界空间已经建立了一年。为了塑造行业标准,无界空间于7月24日在朝阳欢乐城分店举行了一周年庆典,期间发布了《无界空间蓝皮书》。

以下是《无界空间蓝皮书》内容:

《无界空间蓝皮书》(以下简称蓝皮书)分为4个部分,包括主流办公空间选择、联合办公行业标准、管理体系、联合办公服务等。无界空间(Unbounded Space)创始人兰迪表示,由于联合办公近年来刚刚在办公空间市场出现,目前还没有行业标准,市场教育和企业接受需要更多的时间。因此,通过在书中首次披露设计、选址、施工、功能等方面的无界空间评分体系,形成了一套原创的联合办公行业标准,从而不断提高产品体验和行业价值。“我们希望与同行一起教育市场,并让更多潜在客户接受联合办公模式。”

选择主流办公场所

蓝皮书透露,目前的办公租赁市场主要包括几个主流产品,如办公楼、住宅楼(包括商业和住宅用途)、孵化器和联合办公室。

1。办公楼数据

以北京为例。近年来,超甲级、甲级和乙级写字楼的供应量有所增减。随着北京城市土地资源的稀缺和地价的上涨,北京写字楼也呈现出从核心区向郊区溢出的趋势。丰台、亦庄、通州地区写字楼的供需日益增加。

统计数据显示,2016年Q2在京、沪办公楼的平均有效净租金环比下降。其中,北京核心商务区甲级写字楼的平均有效净租金接近每平方米建筑370元,而奥和亦庄等新兴商务区甲级写字楼的平均月租金仅为每平方米建筑260元左右。上海Q2核心商务区甲级写字楼的有效净租金为每月每平方米305元,浦西部分甲级写字楼的平均租金低于每月每平方米240元。

一般来说,租用写字楼作为办公空间仍然是目前的主流选择,但随着写字楼租金的上涨,也会给企业带来更大的成本压力。

2。住宅建筑(包括商业和住宅建筑)概况由于写字楼租金高,一些中小企业,特别是一些初创企业,将会考虑进行租赁

然而,住宅楼办公室也存在许多问题。虽然全国不同地区有不同的规定,但对住宅楼办公室的限制程度不同。一方面,许多城市不允许将纯住宅建筑转变为商业建筑。另一方面,即使某些城市或地区允许,也需要得到物业、居民委员会和所有业主的书面同意。困难是可以想象的。更重要的是,大多数纯住宅用途的住宅建筑不能合并。

此外,对于企业本身来说,住宅楼办公室本身也存在很多问题,主要包括:

(1)面试招聘:与大型企业相比,初创企业的招聘难度更大,而且位置偏远、交通不便等因素会大大增加招聘成本。

(2)客户拜访和商务谈判:住宅楼会给人一种非正式的感觉,降低公司的资质和信誉。

(3)员工的安全感和归属感:由于电梯抢劫、卫生、吸烟等因素,一些社区业主与租赁公司发生冲突。甚至有些物业只允许租赁公司的员工使用指定的电梯,导致员工情绪低落。

3。关于孵化器

从租金的角度来看,孵化器的主要利润来自对创业团队的投资回报,而不是空间租金。因此,对于成功的创业团队来说,通常只需要支付很低的租金,甚至免费入住。

但是从地理位置的角度来看,孵化器并不是办公室的主流形式,特定品牌的孵化器地点较少,所以进入孵化器通常意味着留给公司很少的办公室地理位置选择。

在配套设施方面,孵化器拥有完善的创业服务配套设施,如专业管理、工商税法、招聘技术团队、风险投资对接等。另一方面,企业家必须做出一些妥协,转让一些股权是一种常见的方式。

4。新兴联合办公(Newly Rising Joint Office

一般来说,联合办公的形式是在办公楼和孵化器之间:私密性不如传统办公楼,但租赁方式更加灵活,小团队短租成本更低。与孵化器相比,联合办公不能提供专业的商务项目服务,但办公环境更好。定居企业和联合办公空间是客户和服务提供商之间的关系,具有更大的自主权。数据显示,中国共有多达2300个联合办公场所。

与孵化器不同,国内联合办公空间的主要收入来自租金。从办公环境和配套设施的角度来看,其地理位置、办公环境和设施不亚于一些甲级办公楼,在设计上往往更具特色。在软服务方面,联合办公空间还引入了大量商业服务合作伙伴,帮助已落户企业解决工商登记和税法等问题。部分联合办公空间还提供融资对接、培训等服务。

此外,作为一个新兴的办公空间,联合办公具有自然优势,包括:空间共享、灵活租赁、创业团队内部资源的互利互惠等。

联合办公行业标准

据了解,无界空间在北京开设了6家分公司,全部独立设计、建造和运营。兰迪说,到2016年底,这个数字将增加到10个。兰迪认为,房地产行业是一个分散的市场,不可能人人都吃得下,“例如,一个在房地产行业有足够影响力的巨头的市场份额仍然不到1%。”,兰迪判断有很大的机会联合办公,并希望与业内企业合作,促进办公市场的改善和发展。“在我们总结了一套原始的联合办公行业标准后,我们发布了《无界空间蓝皮书》,希望与同行共同进步,共同做好这一领域的工作。兰迪说:“我自己在国外的生活和工作经历告诉我,合作应该是一加一加二。”。

1。设计标准:不仅要满足传统办公空间的功能,还要在此基础上设计新的环境系统,模糊办公和生活的界限,使空间成为一个充满活力的结合办公的空间

3.商业价值(Commercial Value):联合办公空间选址的第二个基本原则是接近所有主要商业圈,利用其区位优势挖掘更多的商业潜力。从时间和空间两个维度,从发展的角度对潜在区域进行预测,从而抓住机遇,获得更大的商业价值。

4。空间形式:包括面积、楼层高度、空间利用率、价格等因素。例如,在面积选择方面,无界空间在调查了城市相关产业后,认为2000-3000的面积具有更大的商业潜力。该地区站点可控制约400 ~ 600个站点,人数适中。不仅有足够的空间来满足团队的快速扩张需求,还能满足空间本身的快速投资需求。此外,固定团队的内部资源和服务足以形成一个闭环;同时,经营管理成本相对较低。

5。施工标准是一个有更多细节的环节,包括通风与供暖、照明、隔音、环保等。如果通风设计合理,如果主体结构中有对流风,则在考虑风向的同时,最好的通风场所应设在面积最大、人数最多的办公区域,并在封闭的独立空间内设置新风系统。为了保证整个空间的冷热程度,暖通空调系统不仅要考虑空调采暖通风开口的设置,保证室内恒温和用户舒适,还要满足设计美感。

除上述标准外,《蓝皮书》还总结了联合办公管理系统、联合办公服务标准等方面。兰迪认为,无界空间在选址和设计上有严格的评分标准。只有当分数高于80时,才可以认为是开始,“例如,便利性是无界空间选址标准中的最高权重。尽管考虑到这一点有时会牺牲一些空间的利益,例如赢得场地的租金更高,但这将为团队进入节省运输成本和招聘成本,并对空间有更好的归属感和体验。从长远来看,收益将超过团队进入和联合办公行业的收益。”我们愿意在行业内公布这些标准,希望每个人都能在新形式的联合办公室中做得更好。"

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